角地
「アプレイザーM」こと、むかえ不動産鑑定事務所 代表 不動産鑑定士の向永隆則（むかえ たかのり）に、舞い込んだ2回目のテーマは、「角地」。
角地とは、２つの道路が交差した接点に位置する土地をいいます。
２つの道路に囲まれているけれど、１方向にしか抜けられない土地は「準角地」といいます。
さてさて、今回の「角地」。
２方向以上が道路となっている角地は、他の建物との隣接面が少なく開放感があるだけでなく、中間画地と比べて希少価値もあるような。
角地の評価についてひも解いてまいりましょう。
角地の評価
評価ポイントは２つ。
角地の価値率は一律ではなく、地域の特性により異なること。
角地だからといって必ずプラス要因になるとは限らないことです。
（1）「混在」住宅地域だったら・・・
通常、角地はプラス要因。
ただでさえ住商工がゴチャゴチャしている地域なので、２つの道路がもたらす豊富な日照・通風は貴重です。
（2）「高級」住宅地域だったら・・・
２つの道路からの騒音・振動がマイナス要因になるかも。
この地域を需要する富裕層は、「極めて」閑静で良好な居住環境を志向します。
（3）「高度」商業地域だったら・・・
角地はプラスに作用するのが通常です。
双方道路からの顧客誘導、建ぺい率緩和など建物設計の自由度アップにより、収益性に貢献します。
（4）「近隣」商業地域だったら・・・
例えば、生鮮食料品店・衣料品店などはマイナスもあり得ます。
陳列商品の宣伝効果が優る一方で、２方向からの有り余る日照が商品の劣化を促進させます。
評価
高度商業地域のケース
増価要因
角地
（説明上、他の増減価要因はないものとします）
格差率
収益性・利用効率が優る程度を考量して5％と査定
評価額
ずばり！
角地だからといって、いいことばかりとは限りません。
格差率は、地域の種別によって異なります。
電車の席も角（両端）が人気です。
私も、まっしぐらに角席を確保します。
特に、座って左側が空地となる角席がお気に入り。
ここが私にとっての「東南」の角地です。
でもでも、この場所、だれにとってもお気に入りとは限りません。
混雑時には、列車のロングシート端部の仕切りに乗せられたかばんやお尻があたってきたり・・・
メリットもあれば、デメリットもあるわけです。
