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国家資格者の「不動産鑑定士」による「不動産鑑定」は詳細な調査と高度な要因分析により導き出される公的なもの
国家資格者の「不動産鑑定士」による「不動産鑑定」は詳細な調査と高度な要因分析により導き出される公的なもの！
ご自宅を売却するにあたって、いくらで売れるか、いわゆる相場をあらかじめ知っておくことが重要です。
そして、その相場を知る手段は、「査定」と「鑑定」があることをご存知ですか。
「査定」というのは、売主さまとの媒介契約を獲得するために不動産会社が無料で行うことも。
ただ、ここで注意したいのが、不動産会社による査定は、一般的な相場よりも高めの価格を提示していることもある、ということ。
また、近年では人工知能を使った「ＡＩ査定」も台頭してきました。
ＡＩ査定では、物件の立地・周辺環境などのデータを基に物件価格を算出します。
無料ですぐに価格がわかるので、便利なサービスですが、不動産会社によるサービスではなく、IT企業が主体となって運営されていることが多く、現状では、正確性という点で劣ると言われています。
そして、不動産会社による査定・AI査定のいずれも、それぞれの会社の「私見」という扱いです。
一方、国家資格者の不動産鑑定士による「鑑定」で算出された価格は、最も信頼性のある価格とみなされています。
「鑑定」は、詳細な調査と高度な要因分析により導き出されるものです。
不動産の客観的かつ適正な価値を証明するものとして、税務署や裁判所などで、客観的な「公的」資料として、扱われています。
だから、「鑑定」で価格を知るのが一番。
とはいえ、正式な「不動産鑑定評価」は高額な費用がデメリットとなっています。
そこで、不動産鑑定士であり、不動産仲介を行う「むかえ不動産鑑定事務所」では、両方の利点を生かした「価格分析書」を発行。
「不動産鑑定評価」とは違い、公的な書類にはなりませんが、不動産鑑定のエッセンスはそのままに、価格判定のプロセスを簡素化し、適正価格を追求します。
理由 02
不動産のプロとして、「今」という視点だけでなく、「未来」を見据えて資産価値が落ちにくい不動産を見極め！
前述した通り、不動産鑑定士は不動産の価値判断ができる専門家です。
そして、不動産鑑定士の本来の強みは、不動産の「リスク分析」「キャッシュフロー予測」、そして「価値判定」の３つ。
不動産を取り巻く環境は、日々変化しています。
そんな中、価値判断をする職業というのは、時代が複雑化・高度化・専門化すればするほど存在意義を発揮すべきではないでしょうか。
不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行う際に拠り所とする統一的な基準である「不動産鑑定評価基準」には、「予測の原則」というものがあります。
その基準に拠れば、「財の価格は、その財の将来の収益性等についての予測を反映して定まる」そして、「鑑定評価にあたっては、価格形成要因がどのように変化するかについて、的確に予測しなければならない。
このためには、不動産鑑定士等は、常に価格形成要因の変動に注意を払って、その推移および動向を把握することが必要であり、これによって不動産のあり方および価格の水準ならびに鑑定評価の対象である不動産の価格が将来どのようなものとなるかを示すことができるのである」となっています。
未来を予測するのは、なかなか難しいことではありますが、不動産鑑定士は常に「未来」という視点を大切に、価値判断をしています。
むかえ不動産鑑定事務所では、不動産鑑定士ならではの視点で、資産価値の落ちにくい不動産をご提案いたします。
多角的に精度の高い価格を導き出す「不動産鑑定評価基準」
当事務所が「価格分析」サービスでお出しする価格は、不動産会社の査定とは異なり、「不動産鑑定評価基準」を指針として、算出するものです。
その不動産鑑定評価基準には、不動産の価値に関する下記の諸原則があります。
これらの原則を活用して、多角的に分析することが精度の高い価格につながります。
不動産鑑定業者登録・宅地建物取引業免許により、不動産取引をワンストップでサポート
不動産鑑定士として、登録している人がどのくらい数か、ご存知でしょうか。
その数は、全国で8,269人（平成31年1月1日時点 ｜国土交通省土地・建設産業局地価調査課 発表）です。
これに対して、不動産会社に設置義務がある宅地建物取引士の登録者は、全国で1,050,062人（平成30年度末｜一般財団法人 不動産適正取引推進機構 発表）。
なんと、不動産鑑定士登録者は、宅地建物取引士登録者の1%弱しか存在していません。
そして、不動産鑑定会社や事務所で、宅地建物取引業免許を保有し、不動産鑑定業と宅地建物取引業の双方を行っているのはわずかです。
当事務所は、数少ない不動産鑑定業×宅地建物取引業の双方を行う事務所として、価格査定だけでなく、売却のご相談、不動産の売買にかかわる仲介までワンストップでの不動産取引を実現。
不動産鑑定士が最初から最後まで売却活動を多角的にサポートします。
不動産鑑定評価基準の不動産の価格に関する11原則
一般に財の価格は、その財の需要と供給との相互関係によって定まるとともに、その価格は、また、その財の需要と供給とに影響を及ぼす。
不動産の価格もまたその需要と供給との相互関係によって定まるのであるが、不動産は他の財と異なる自然的特性及び人文的特性を有するために、その需要と供給及び価格の形成には、これらの特性の反映が認められる。
一般に財の価格は、その価格を形成する要因の変化に伴って変動する。
不動産の価格も多数の価格形成要因の相互因果関係の組合せの流れである変動の過程において形成されるものである。
したがって、不動産の鑑定評価に当たっては、価格形成要因が常に変動の過程にあることを認識して、各要因間の相互因果関係を動的に把握すべきである。
特に、不動産の最有効使用を判定するためには、この変動の過程を分析することが必要である。
代替性を有する二以上の財が存在する場合には、これらの財の価格は、相互に影響を及ぼして定まる。
不動産の価格も代替可能な他の不動産又は財の価格と相互に関連して形成される。
不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（以下「最有効使用」という。）を前提として把握される価格を標準として形成される。この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものである。
なお、ある不動産についての現実の使用方法は、必ずしも最有効使用に基づいているものではなく、不合理な又は個人的な事情による使用方法のために、当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである。
不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、その構成要素の組合せが均衡を得ていることが必要である。
したがって、不動産の最有効使用を判定するためには、この均衡を得ているかどうかを分析することが必要である。
ある単位投資額を継続的に増加させると、これに伴って総収益は増加する。
しかし、増加させる単位投資額に対応する収益は、ある点までは増加するが、その後は13減少する。 この原則は、不動産に対する追加投資の場合についても同様である。
土地、資本、労働及び経営（組織）の各要素の結合によって生ずる総収益は、これらの各要素に配分される。
したがって、このような総収益のうち、資本、労働及び経営（組織）に配分される部分以外の部分は、それぞれの配分が正しく行われる限り、土地に帰属するものである。
不動産のある部分がその不動産全体の収益獲得に寄与する度合いは、その不動産全体の価格に影響を及ぼす。
この原則は、不動産の最有効使用の判定に当たっての不動産の追加投資の適否の判定等に有用である。
不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、当該不動産がその環境に適合していることが必要である。
したがって、不動産の最有効使用を判定するためには、当該不動産が環境に適合しているかどうかを分析することが必要である。
一般に、超過利潤は競争を惹起し、競争は超過利潤を減少させ、終局的にはこれを消滅させる傾向を持つ。
不動産についても、その利用による超過利潤を求めて、不動産相互間及び他の財との間において競争関係が認められ、したがって、不動産の価格は、このような競争の過程において形成される。
財の価格は、その財の将来の収益性等についての予測を反映して定まる。
不動産の価格も、価格形成要因の変動についての市場参加者による予測によって左右される。
これらの11原則に照らし合わせ、不動産鑑定士は的確な価格を導き出すようにしています。
また、この中でも、「4.最有効使用の原則」「5.均衡の原則」「9.適合の原則」は、不動産会社の査定にはない、不動産鑑定評価ならではの基準です。
的確な価格を把握するためにも、ぜひ、当事務所の鑑定力をご活用ください。
お気軽にお問い合わせください。
