価格形成要因｜不動産の鑑定評価を理解するための用語集

価格形成要因　かかくけいせいよういん

value forces

不動産の価格を形成する要因のこと。

条件が個別に異なる不動産の価格は、さまざまな要因によって、変動します。

多数の価格形成要因が相互に作用することで、不動産価格は形成されています。

その価格形成要因は、「一般的要因（自然的・社会的・経済的・行政的要因）」、「地域要因」、「個別的要因」の３つに分けることが可能です。

＜一般的要因＞

不動産価格を算出しようとしている時点の世の中の経済的、社会的な情勢を分析します。

自然的要因	地質、地盤等の状態土壌及び土層の状態地勢の状態地理的位置関係気象の状態
社会的要因	人口の状態家族構成及び世帯分離の状態都市形成及び公共施設の整備の状態教育及び社会福祉の状態不動産の取引及び使用収益の慣行建築様式等の状態情報化の進展の状態生活様式等の状態
経済的要因	貯蓄、消費、投資及び国際収支の状態財政及び金融の状態物価、賃金、雇用及び企業活動の状態税負担の状態企業会計制度の状態技術革新及び産業構造の状態交通体系の状態国際化の状態
行政的要因	土地利用に関する計画及び規制の状態土地及び建築物の構造、防災等に関する規制の状態宅地及び住宅に関する施策の状態不動産に関する税制の状態不動産の取引に関する規制の状態

＜地域要因＞

地域要因では、その不動産がどのような地域（住宅地域・商業地域・工業地域・農地地域・林地地域）なのかが問題となります。

例えば、居住が目的であれば、都心からの距離や交通機関の状態や街路の幅員などが問題となり、その不動産価格に影響を及ぼします。

宅地	住宅地域	日照、温度、湿度、風向等の気象の状態街路の幅員、構造等の状態都心との距離及び交通施設の状態商業施設の配置の状態上下水道、ガス等の供給・処理施設の状態情報通信基盤の整備の状態公共施設、公益的施設等の配置の状態汚水処理場等の嫌悪施設等の有無洪水、地すべり等の災害の発生の危険性騒音、大気の汚染、土壌汚染等の公害の発生の程度各画地の面積、配置及び利用の状態住宅、生垣、街路修景等の街並みの状態眺望、景観等の自然的環境の良否土地利用に関する計画及び規制の状態
	商業地域	商業施設又は業務施設の種類、規模、集積度等の状態商業背後地及び顧客の質と量顧客及び従業員の交通手段の状態商品の搬入及び搬出の利便性街路の回遊性、アーケード等の状態営業の種別及び競争の状態当該地域の経営者の創意と資力繁華性の程度及び盛衰の動向駐車施設の整備の状態行政上の助成及び規制の程度
	工業地域	幹線道路、鉄道、港湾、空港等の輸送施設の整備の状況労働力確保の難易製品販売市場及び原材料仕入市場との位置関係動力資源及び用排水に関する費用関連産業との位置関係水質の汚濁、大気の汚染等の公害の発生の危険性行政上の助成及び規制の程度
農地		日照、温度、湿度、風雨等の気象の状態起伏、高低等の地勢の状態土壌及び土層の状態水利及び水質の状態洪水、地すべり等の災害の発生の危険性道路等の整備の状態集落との位置関係集荷地又は産地市場との位置関係消費地との距離及び輸送施設の状態行政上の助成及び規制の程度
林地		日照、温度、湿度、風雨等の気象の状態標高、地勢等の状態土壌及び土層の状態林道等の整備の状態労働力確保の難易行政上の助成及び規制の程度

＜個別的要因＞

不動産の個別的要因は、「土地」、「建物」、「建物及びその敷地」ごとに存在します。

さらに、土地には「宅地」、「農地」、「林地」に分けられ、価格に影響する要因が異なるのが特徴です。

例えば、宅地の中の「住宅地」では、その土地が接している道路との位置関係や接している道の幅、土地の形状、日照・通風、地勢・地質・地盤の状態、上下水道・ガス・電気の供給状況、土壌汚染の有無、埋蔵文化財・地下埋設物の有無などが価格に影響を与えています。

土地	宅地	住宅地	地勢、地質、地盤等日照、通風及び乾湿間口、奥行、地積、形状等高低、角地その他の接面街路との関係接面街路の幅員、構造等の状態接面街路の系統及び連続性交通施設との距離商業施設との接近の程度公共施設、公益的施設等との接近の程度汚水処理場等の嫌悪施設等との接近の程度隣接不動産等周囲の状態上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易情報通信基盤の利用の難易埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態土壌汚染の有無及びその状態公法上及び私法上の規制、制約等
		商業地	地勢、地質、地盤等間口、奥行、地積、形状等高低、角地その他の接面街路との関係接面街路の幅員、構造等の状態接面街路の系統及び連続性商業地域の中心への接近性主要交通機関との接近性顧客の流動の状態との適合性隣接不動産等周囲の状態上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易情報通信基盤の利用の難易埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態土壌汚染の有無及びその状態公法上及び私法上の規制、制約等
		工業地	地勢、地質、地盤等間口、奥行、地積、形状等高低、角地その他の接面街路との関係接面街路の幅員、構造等の状態接面街路の系統及び連続性従業員の通勤等のための主要交通機関との接近性幹線道路、鉄道、港湾、空港等の輸送施設との位置関係電力等の動力資源の状態及び引込の難易用排水等の供給・処理施設の整備の必要性上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易情報通信基盤の利用の難易埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態土壌汚染の有無及びその状態公法上及び私法上の規制、制約等
	農地		日照、乾湿、雨量等の状態土壌及び土層の状態農道の状態灌漑排水の状態耕うんの難易集落との接近の程度集荷地との接近の程度災害の危険性の程度公法上及び私法上の規制、制約等
	林地		日照、乾湿、雨量等の状態標高、地勢等の状態土壌及び土層の状態木材の搬出、運搬等の難易管理の難易公法上及び私法上の規制、制約等
建物			建築（新築、増改築又は移転）の年次面積、高さ、構造、材質等設計、設備等の機能性施工の質と量耐震性、耐火性等建物の性能維持管理の状態有害な物質の使用の有無及びその状態建物とその環境との適合の状態公法上及び私法上の規制、制約等
建物及びその敷地			借主の状況及び賃貸借契約の内容貸室の稼働状況修繕計画及び管理計画の良否並びにその実施の状態