vol.02 角地

アプレイザーMの鑑定劇場 連載第2回目 角地

角地

「アプレイザーM」こと、むかえ不動産鑑定事務所 代表 不動産鑑定士の向永隆則(むかえ たかのり)に、舞い込んだ2回目のテーマは、「角地」。

角地とは、2つの道路が交差した接点に位置する土地をいいます。

2つの道路に囲まれているけれど、1方向にしか抜けられない土地は「準角地」といいます。

アプレイザーMの鑑定劇場 角地イメージ

さてさて、今回の「角地」。

2方向以上が道路となっている角地は、他の建物との隣接面が少なく開放感があるだけでなく、中間画地と比べて希少価値もあるような。

角地の評価についてひも解いてまいりましょう。

角地の評価

評価ポイントは2つ。

角地の価値率は一律ではなく、地域の特性により異なること。

角地だからといって必ずプラス要因になるとは限らないことです。

(1)「混在」住宅地域だったら・・・

通常、角地はプラス要因。

ただでさえ住商工がゴチャゴチャしている地域なので、2つの道路がもたらす豊富な日照・通風は貴重です。

(2)「高級」住宅地域だったら・・・

2つの道路からの騒音・振動がマイナス要因になるかも。

この地域を需要する富裕層は、「極めて」閑静で良好な居住環境を志向します。

(3)「高度」商業地域だったら・・・

角地はプラスに作用するのが通常です。

双方道路からの顧客誘導、建ぺい率緩和など建物設計の自由度アップにより、収益性に貢献します。

(4)「近隣」商業地域だったら・・・

例えば、生鮮食料品店・衣料品店などはマイナスもあり得ます。

陳列商品の宣伝効果が優る一方で、2方向からの有り余る日照が商品の劣化を促進させます。

評価

高度商業地域のケース

アプレイザーMローズイメージ

増価要因

角地

(説明上、他の増減価要因はないものとします)

アプレイザーMローズイメージ

格差率

収益性・利用効率が優る程度を考量して5%と査定

アプレイザーMローズイメージ

評価額

角地評価額計算式1
角地評価額計算式2
 

電車の席も角(両端)が人気です。

私も、まっしぐらに角席を確保します。

特に、座って左側が空地となる角席がお気に入り。

ここが私にとっての「東南」の角地です。

でもでも、この場所、だれにとってもお気に入りとは限りません。

混雑時には、列車のロングシート端部の仕切りに乗せられたかばんやお尻があたってきたり・・・

メリットもあれば、デメリットもあるわけです。

アプレイザーMの鑑定劇場 虫眼鏡イメージ