vol.05 不整形地

アプレイザーMの鑑定劇場 連載第5回目 不整形地 ヘッダーイメージ

不整形地

「アプレイザーM」こと、むかえ不動産鑑定事務所 代表 不動産鑑定士の向永隆則(むかえ たかのり)に、舞い込んだ5回目のテーマは、「不整形地」。

不整形地とは、文字通り、形が整っていない土地のことです。

長方形や正方形などきれいに整った土地である「整形地」に対して、L字型や三角形など地形が劣る土地を「不整形地」と言います。

■調査

対象地が存する地域は、敷地の規模・建築施工の質が標準的な住宅が建ち並ぶ、いわゆる標準住宅地域。

標準的画地は整形地であり、その価格水準は、100,000円/㎡。

アプレイザーM第5回「不整形地」イメージ

対象地は、どうみても地形が悪い。

隣地があるため、北西部分がヘコんでいる。

まさに不整形地だ。

土地の形が良くないと、使い勝手が悪くなる。

建物の形や間取りがイビツになるかも。

不整形地の減価率の査定方法はいろいろあるけど、どの方法を採用しようかな~。

ポイントはひと~つ。

不整形地は利用効率が劣るため減価要因となります。この減価率の査定根拠のひとつに、隣地買取り費用による計算方法があります。

隣地を買って合体できれば、あれよあれよ整形地に変~身。

不整形地の利用障害が解消できるものなら、近隣相場より高い価格を出してでも隣地買いまっせー。

隣地を近隣相場の50%増しで買い取ることを想定した場合、不整形地による減価率は下記のとおり17%となります。なお、買増し率は、隣地の寄与度に応じて適宜判断します。

評価

アプレイザーMローズイメージ

減価要因

不整形地

(説明上、他の増減価要因はないものとします)

アプレイザーMローズイメージ

格差率

不整形地による減価率をR%、隣地買増し率を50%とすると、

アプレイザーM連載第5回不整形地 格差率イメージ1

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評価額

アプレイザーM連載第5回不整形地 評価額

整形といえば、、、人間の美容整形への願望は根強いものがあるようです。

とくに、プチ整形は、メスを使わずレーザーだけで、気軽にできるのが人気とのこと。

私、あぷれいざ~Mも、プチ整形しようかなー。

そして、改名します・・・

「プチ・レーザー M」

アプレイザーMの鑑定劇場 虫眼鏡イメージ