「賃貸住宅管理適正化法」でサブリース業者への規制強化

むかえ不動産鑑定事務所の代表「向永隆則（むかえたかのり）イラストイメージ

むかえ

2020年6月12日に国会で可決・成立した新法といえば・・・・・・・

むかえ不動産鑑定事務所　助手のとん　イラストイメージ

助手・とん

はい！「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理適正化法）」です。

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正解！！
以前、むかえ不動産鑑定事務所のブログ記事「NHK『クローズアップ現代＋』2019年10月9日放送「過熱する不動産投資に異変！賃貸住宅ビジネスの深層」を拝聴して」で、サブリースのトラブルや問題点などを取り上げたことがあったでしょ。

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はい。
多額の借り入れをして賃貸経営をはじめたものの、人口の減少や物件の乱立などから、シミュレーション通りの収入が得られない、という内容でしたよね。
賃貸不動産会社が当初に保証した家賃より、実際には値下げを求められたり……。

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サブリースは、アパートなどの賃貸住宅を借り上げてまた貸しするもので、賃貸経営を管理業者に一任できるシステム。
ただ、家賃保証などと謳っておきながら、不動産営業の方から聞いていた家賃収入と実際の家賃収入が大幅に違う、という契約条件の誤認によるトラブルが多発ししているのだよね。

トラブルの内容はこんな感じ。

項目	割合
収入や費用、契約内容の変更条件などが十分に説明なく契約を求められた	22.8%
契約の条件変更等を拒否された	11.2%
契約の途中での大幅な賃料減額等の予期せぬ条件変更を求められた	15.8%
想定していなかった修繕費用などの請求を受けた	10.8%
合理的な理由なく、一方的に契約を中途解約されたりその旨を示唆されたりした	5.8%
業者が入居差別など、不適切な入居審査や賃貸契約を行っている	6.9%
業者の中途解約や倒産等により自ら管理しなければならなくなった	6.2%
契約を更新しない旨の通知をしたが拒否された	2.7%
契約の解約の申し入れを拒否された	2.7%
入居者が退居後、次の入居者がすぐに見つからなかった	7.7%
その他	0.8%
特にトラブルはない	52.9%

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契約内容の説明が足りていないようですね。

そこで、新法をつくって規制をかけることになったということですか。

違反者には業務停止処分や罰則が科されるのですね。

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そうなんだ。
トラブル防止のため、不当な勧誘や誇大広告を禁止したり、サブリース業者と所有者が契約する際には家賃保証や契約の更新条件などを記載した書面を交付・説明する義務も課される。

家賃の変動リスクなどの重要事項については、書面での説明を義務づけるということになるね。

さらには、賃貸住宅管理業者（サブリース事業者を含む）の国土交通大臣の登録を義務づける制度も創設されるよ。

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の概要

（１）サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置

マスターリース契約に係る勧誘については、サブリース業者と組んでサブリースによる賃貸住宅経営の勧誘を行う者（勧誘者）についても、契約の適正化のための規制の対象となります。

サブリースによる賃貸住宅経営の契約形態イメージ
[参照]国土交通省「●賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」2020.08.17確認 https://www.mlit.go.jp/policy/content/001333235.pdf

・　誇大広告の禁止
・　不当な勧誘等の禁止
・　マスターリース契約の締結前の重要事項説明

（２）賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設

賃貸住宅管理業者の登録
賃貸住宅管理業を営もうとする者について、国土交通大臣の登録を義務づけ
賃貸住宅管理業者に課す義務

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この新法により、管理業務の質の向上が期待されています。

ただ、法律が施行されても、業者からしっかりと納得いくまで説明してもらう心掛けが大切です。
疑問点を解消して、トラブルを未然に防ぎましょう。