第1回:同じエリアなのにこんなに違う?中野・杉並・練馬「三者三様」の現在地

みなさん、こんにちは。とん助手です！

7月に入り、いよいよ夏本番という暑さになってきましたね。不動産業界や私たち不動産鑑定事務所にとっても、7月は毎年ちょっとした「熱いイベント」から始まります。そうです、国税庁から発表される最新の「路線価」ですね！

ニュースなどでも「東京の路線価は平均9.4%上昇！」と大きく報じられていたので、目にした土地オーナー様も多いのではないでしょうか。「うちの土地の評価も上がっているのかな？」と、相続税や贈与税のことが少し頭をよぎる時期かもしれません。

ですが、この路線価、ただ「上がった」「下がった」という数字を見るだけでは、本当の街の姿は見えてこないのです。

そこで今回は、私たちが日々愛着を持って見つめている「旧３学区（中野区・杉並区・練馬区）」にスポットを当ててみましょう。同じ城西エリアで隣り合うこの3つの区ですが、最新の路線価と、直近の「住民基本台帳（実人口の動き）」を掛け合わせてみると、驚くほど面白い「三者三様」のリアルな地殻変動が見えてきますよ。

参考：今回注目する最新データ

データ出典：国税庁「令和8年分 財産評価基準書」、東京都総務局統計部「住民基本台帳人口移動報告」

【中野区】路線価は大盛り上がり！でも、人口はマイナス…？

まず、JR中野駅前の大再開発でいま最も注目を集めている中野区です。今回の路線価でも、再開発への期待感を背景に非常に強い上昇を見せています。街が新しく生まれ変わるワクワク感に包まれていますよね。

ところが、直近の住民基本台帳のデータに目を移すと、ちょっと意外な事実が分かります。周辺の新宿区や豊島区と同様に、中野区でも一時的な動きとして人口の「押し出し現象」が見え隠れしているのです。
「地価が上がっているのに、人が減る可能性があるなんてどういうこと？」と思いますよね。

実はこれが、再開発の『光と影』なんです。駅周辺の古いアパートの建て替えなどが進む一方で、物価高や家賃高騰に耐えかねた単身者層や学生さんが、周辺のエリアへと押し出されている「過渡期」の痛みが、数字に現れているのだと思います。

【杉並区】ブランド力は健在、でもファミリー層に「変化」の兆し

続いて、成熟した邸宅街としてのブランドを誇る杉並区です。
路線価は高止まり、あるいは堅調な上昇を維持しており、その資産価値の高さはさすがの一言です。

しかし、こちらも住基台帳を細かく読み解くと、お隣の世田谷区と似たような動きが見え隠れしています。
それは、都心全体の高騰に引っ張られて杉並の家賃や物件価格も上がりすぎた結果、ターゲット層だったファミリー層の一部が「予算アウト」して、さらに外側のエリアへ脱出し始めているという兆候です。
街のブランド力が高いからこそ、住むためのハードルも高くなっている、ジレンマの時期と言えるかもしれませんね。

【練馬区】都心高騰の「頼もしい受け皿」として再評価

そんな中野や杉並の動きを受けて、いま改めて存在感を放っているのが練馬区です。

都心や中野・杉並が高くなりすぎた結果、「身の丈（予算）の選択」を迫られたファミリー層が、アクセスが良く住環境も優れた練馬区を「本命の受け皿」として選ぶ動きが活発になっています。この実需の強さが支えとなり、今回の路線価でも練馬エリアは非常に堅実で頼もしい上昇基調を維持しています。噂やブランドイメージだけでなく、実際の「人の流れ」が地価をしっかりと底上げしている、とても健康的な状態だと言えますね。

分析元データ：国税庁「令和8年分 財産評価基準書」・東京都総務局統計部「住民基本台帳人口移動報告（2026年6月）」

次回（第2回）は、この中でも特に変化の激しい「中野の再開発と押し出しサバイバルの実態」について、さらにディープに迫ってみたいと思います。

ご自身の所有されている土地の「本当の価値」や「これからの賃貸需要」が気になったオーナー様は、いつでもお気軽に声をかけてくださいね。一緒に数字の裏側を読み解いていきましょう！