オーバーローン状態の自宅
離婚時に売却すべき？住み続けるべき？
とん助手さん、むかえ先生、はじめまして。
現在、夫との離婚協議を進めているのですが、自宅マンションの扱いで途方に暮れています。購入時の住宅ローンがまだ約3,500万円残っているのですが、不動産屋さんに査定してもらったところ、売却想定額は3,000万円程度と言われ完全な「オーバーローン」状態です。売却しても借金が残ってしまうため売るに売れず、夫は「自分が住み続けてローンも払うから名義を自分にしてほしい」と言っています。しかし、私もローンの連帯保証人になっているため、後々トラブルにならないか不安で夜も眠れません。売却して清算すべきなのか、夫に住み続けてもらうべきなのか、どう進めるのが正解なのでしょうか？
杉並のユミコさん、おたよりありがとうございます！離婚のお手続きだけでも心身ともに大変な時期に、お金やローンの不安が重なるのは本当にお辛いですよね…。
住宅ローンの残高が自宅の価値を上回ってしまう「オーバーローン」、実は離婚時の不動産相談で多いテーマです。
ご主人の「自分が住み続けてローンを払うから大丈夫」という言葉で、一見解決しそうに聞こえますが…実はここに、『連帯保証人』という大きな落とし穴が潜んでいます。ご主人の名義変更だけで安心してしまうと、万が一将来ローンの返済が滞った時に、ユミコさんに突然返済請求が来てしまうリスクが残ってしまいます。
「では、損を出してでも売却して清算すべきなの？」「連帯保証人は外せないの？」と頭が混乱してきそうです。今夜もスタジオのむかえ先生に、オーバーローン時の正しい整理手順と安心の処方箋を解説してもらいましょう。先生、よろしくお願いします！
ユミコさん、ご相談ありがとうございます。オーバーローンのご自宅は、感情的な話し合いだけで進めると将来的な金融トラブルに繋がりやすいため、順序を追ってリスクを一つずつ解消していくことが大切です。
不動産会社による査定額だけで判断せず、まずは「真の市場価値（時価）」を客観的に把握すること。そして、金融機関への確認や残債の扱いについて、論理的に整理していく必要があります。
ユミコさんが安心して次のステップへ進むための3つの解決手順を詳しく解説しますね。
オーバーローン状態の自宅処理では、「査定額の鵜呑み」や「金融機関を挟まない名義変更の約束」が最大のトラブル要因になります。将来の返済リスクを断ち切るための3つのステップを解説します。
不動産会社から提示された査定額だけで、「売却しても住宅ローンを完済できない」と判断する前に、まずは公的な評価額もチェックしてみましょう。
不動産屋さんの無料査定は、あくまで「家を売り出したい人」や「買取したい会社」向けの営業ツールです。要するに周辺の成約事例やAIの分析などをもとに「おおむねいくらで売れそうか」を探る目安の査定額ということ。そのため、どの事例を重視するかやAIのアルゴリズムの違いによって査定額に差が出てしまう傾向があります。
一方、地価公示価格や路線価、固定資産税評価額などは、不動産の価値を考える際の参考になります。ただし、これらの公的評価額は、一般に実際の市場価格（時価）よりも低い水準となる傾向があるため、評価額だけを見て「この金額でしか売れない」と判断するのは早計です。
公的評価額はあくまで参考の一つ。こうした特徴を踏まえたうえで、所有する不動産の市場価格（時価）を多角的に把握することが、今後の選択肢を考える第一歩となります。
さらに客観的な時価を適切に把握するための選択肢として有効なのが、売買の仲介を目的としない第三者の専門家である不動産鑑定士に「価格査定書（簡易診断）」などを依頼することです。適正な評価を行うことで、「実はオーバーローンではなく、ローン残高と同等の価値があった」と判明するケースも少なくありません。まずは客観的な数字の根拠を持つことが、冷静な協議の土台になります。
ご主人が住み続ける選択をする場合、単に離婚協議書で約束するだけでは銀行に対する連帯保証人の責任は消えません。ご主人が別の住宅ローンへ「借り換え」を行い、ユミコさんの連帯保証人・連帯債務を完全に外すことを条件にすることが不可欠です。銀行の審査次第では借り換えが難しい場合もあるため、事前に金融機関へ確認を進める必要があります。
保証人の除外や借り換えが難しい場合は、売却して住宅ローンを返済し、足りない残債（この場合は約500万円）をどちらがどのように負担するかを協議してすっきり清算する方が、将来のリスクを完全に断ち切ることができます。残債も婚姻期間中に生じた負債として財産分与の対象となり得ますので、お互いの納得感ある分け方を考えることが重要です。
むかえ先生、ありがとうございました！不動産屋さんの査定だけで決めつけず、まずは「本当にオーバーローンなのか」を客観的に確認することが大切なのですね。
そして、相手が住み続ける場合は『連帯保証人を確実に外せるか』を金融機関にしっかり確認することがポイント。ここを曖昧にしたまま離婚してしまうと、数年後に大変なことになりかねません。
とはいえ、ご夫婦間だけで適正な価格を判断し、金融機関と交渉を進めるのは非常に骨が折れる作業です。
ユミコさんのように「一方的な査定額に疑問がある」「冷静に話し合うために、第三者による価格査定書などの客観的な書面が必要かもしれない」とお考えの方は、ぜひ当事務所の『初回1時間無料相談』をご活用ください。
ただお悩みをお聞きするだけでなく、現在の状況において専門家の評価書面を入れるべきか、どのような順序で整理していくべきか、その道筋を一緒に確認させていただきます。一人で抱え込まず、確かな一歩を踏み出すために専門家を頼ってみてください。
「離婚時の自宅売却やローンの残債で困っている」「一方的な査定に納得がいかない」など、あなたの気になる不動産の疑問をいつでもお寄せください。
💡 初回1時間 無料相談のご案内
当事務所では、ご相談内容が不動産鑑定や価格査定書（簡易診断）の対象となるか、今後の最適な進め方を整理するための「初回1時間無料相談」を設けております。一方的な査定や話し合いの不一致でお困りの方は、ぜひご活用ください。
- ✔ ご相談費用： 初回無料（対面・オンライン / 1時間まで）
- ✔ 主な対応内容： 財産分与、遺産分割、親族間売買、底地・借地、資産整理など
※2回目以降のご相談や、具体的な価格査定書・評価書作成につきましては、事前にお見積もりのうえ、承ります。（強引な勧誘等は一切ございませんのでご安心ください）
「適正な価格」か「一方的な査定」か。
あなたの不動産が持つ真の価値を解き明かす
一見すると納得のいかない査定額であっても、客観的な公的基準に基づく「鑑定評価・価格査定」を行うことで、嘘のない公正な価値が明らかになります。財産分与や遺産分割、相手方との話し合いでお悩みではありませんか？
むかえ不動産鑑定事務所では、中立な専門家の視点でお客様の大切な資産を守る「納得の解決策」をご提案いたします。ぜひお気軽にご相談ください。