親から子へ実家を安く譲りたい！
「みなし贈与」と税務署対策
DJとん助手さん、むかえ先生、いつも楽しく拝聴しております。
80代の父が一人で暮らす実家を、私が買い取る形で引き継ごうと考えています。
父も「お前に安く譲って老人ホームの入居資金にあてられればそれでいい」と言ってくれているのですが、知り合いの税理士に相談したところ「親子だからといって市場価格より極端に安く売ると、税務署から『みなし贈与』と判定されて高い贈与税がかかる」と言われてしまいました。
税務署に怒られない「適正な価格」とは、具体的にいくらくらいに設定すればよいのでしょうか。親子間での売買をスムーズかつ安全に進める方法を教えていただきたいです。
中野のオサムさん、おたよりありがとうございます！親孝行なご計画ですね。ご実家をお父様から直接買い取るというお話、最近とても増えています。
でも、親子だからこそ『できるだけ安く売ってあげたい』という優しさが、思わぬ落とし穴になっちゃうんですよね…。
安すぎる金額で譲ると、実質的に差額分の現金をプレゼントしたのと同じだとみなされる『みなし贈与』の注意点、すごく気になります。
税務署に『この価格なら適正です』としっかり納得してもらうにはどうすればいいのでしょうか？むかえ先生、解説をお願いします！
オサムさん、ご相談ありがとうございます。お父様とご実家の将来を真剣にお考えで素晴らしいですね。
お知り合いの税理士さんが仰る通り、親族間売買において最も注意すべきなのが「みなし贈与」のリスクです。例えば時価5,000万円の実家を1,000万円で譲った場合、差額の4,000万円分が贈与されたと判断され、非常に高額な贈与税が課されてしまうことがあります。
ここで多くの方が「固定資産税評価額や路線価で売ればいいのでは？」とお考えになりますが、税務署が見ているのはあくまで『実際の市場でいくらで取引される価格（時価）か』という点です。
親族間売買で後から税務署から否認されないためには、「なぜその価格で取引したのか」という客観的な根拠を残しておくことが非常に重要になります。
うわ〜！路線価や固定資産税の評価額のまま売買しちゃうと、税務署から『時価より安すぎる！』って指摘されるリスクがあるんですね…。
後から高額な税金の通知が来たら大変です！オサムさんが安心して親族間売買を進めるための3つのステップを先生に教えていただきましょう。
親から子への不動産売買では、「安く譲りたいお気持ち」と「税務上の適正時価」のバランスをとることが大切です。税務署に「みなし贈与」と判定されないための3つの解決ステップを解説します。
相続税や贈与税の計算に使われる路線価は、時価の8割程度を目安に設定されています。しかし親族間売買で路線価をそのまま売却価格に採用すると、税務署から「市場価格（10割）より2割も低額で売買した」とみなされる危険性があります。
「税金の計算基準」と「売買時価」は別物であることを理解しておくことが基本です。
一般の不動産会社の無料査定は、売買仲介の獲得を目的とした営業数字であり、税務署に対する公式な価格根拠としては弱く認められないケースが多々あります。
不動産鑑定士は『不動産の適正な価格（時価）を鑑定評価できる唯一の国家資格者』です。第三者の立場から公的基準に基づき算出した「鑑定評価書」や「簡易査定書」を用意しておくことで、税務調査が入った際にも『国家資格者が評価した適正な時価に基づいて取引した』という明確な証拠となり、みなし贈与の指摘を防ぐことができます。
親子間の取引であっても、必ず適正な不動産売買契約書を作成し、売買代金は現金手渡しの「手渡し」ではなく、銀行口座振込などで「記録」を厳格に残す必要があります。
価格の根拠（鑑定評価書）＋契約書＋資金移動の証拠をセットで揃えておくことで、税務署対策は万全となります。
なるほど〜！『不動産鑑定士の評価書』という公式な証明書があれば、税務署からも『適正な価格取引ですね』と認めてもらいやすくなるのですね！
これならオサムさんもお父様も、後から税金のことでビクビクせずに安心して実家を引き継げますね。
オサムさんのように『親子・親族間で不動産を売買したいけれど、税金や適正価格がわからない』とお悩みの方は、ぜひ当事務所の『初回無料相談』からご活用いただき、こうしたリスクに対応してみませんか。それでは今夜はこのへんで……
「実家の名義変更」「地主が知っておくべき円満な条件交渉」など、あなたの「これってどうなの？」をお待ちしています。
💡 初回1時間 無料相談のご案内
当事務所では、ご相談内容が不動産鑑定や簡易査定の適応対象となるか、今後の最適な進め方を整理するための「初回1時間無料相談」を設けております。親族間売買や適正な取引価格の判定でお困りの方は、ぜひご活用ください。
- ✔ ご相談費用： 初回無料（対面・オンライン / 1時間まで）
- ✔ 主な対応内容： 財産分与、遺産分割、親族間売買、底地・借地、資産整理など
※2回目以降のご相談や、具体的な簡易査定・評価書作成につきましては、事前にお見積もりの上、承ります。（強引な勧誘等は一切ございませんのでご安心ください）
「適正な価格」か「一方的な査定」か。
あなたの不動産が持つ真の価値を解き明かす
一見すると納得のいかない査定額であっても、客観的な公的基準に基づく「鑑定評価・簡易査定」を行うことで、嘘のない公正な価値が明らかになります。財産分与や遺産分割、親族間売買でお悩みではありませんか？
むかえ不動産鑑定事務所では、中立な専門家の視点でお客様の大切な資産を守る「納得の解決策」をご提案いたします。ぜひお気軽にご相談ください。