2020年4月施行の民法改正を学ぼう！（3）不動産売買に関わる改正 [その１]

連載シリーズ「2020年4月施行の民法改正を学ぼう！」3回目です。

1回目には改正の趣旨、2回目には改正の全体像を確認してきまして、今回は、いよいよ不動産売買に関する改正に触れていきます。

瑕疵の有無ではなく、契約の内容に適合したものを引き渡す義務を負うように

これまでの民法では、売買の際に、売買の目的物に「隠れた瑕疵」があるとき、買主は売主に対して、損害賠償義務を請求したり、さらにその瑕疵によって目的が達せられない場合には、契約の解除をすることができる、としていました。

「瑕疵」とは、当事者同士が同意した上で、契約したものの、当事者間で理解のズレがあったり、想定していない事象が起こったり、対象物に本来備わっている機能や性状、品質がない状態のこと。

そして、「隠れた瑕疵」とは、売主自身が知らなかった目的物の欠陥です。

現行民法では、瑕疵について売主が知らなかった場合についても、責任を負いました（瑕疵担保責任）。

新しい民法では、「隠れた瑕疵」という表現がなくなり、「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」に置き換えられています。

売買の目的物が、「種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない場合」に、売主の担保責任を認めること（契約不適合責任）としました。

そして、売主が引き渡した目的物が契約目的に適合していないときには、買主は売主に対して、履行の追完請求、代金減額請求が可能となります。

現行民法の下では、「損害賠償請求」と「契約の解除」という2つ選択肢だったのが、新法では「追完請求権」「代金減額請求権」の2つが加わり、4つの選択肢から選ぶことができます。

当然、契約不適合責任が買主側にある場合、これらの権利を求めることはできません。

助手・とん

むかえさん、この内容って、、、「隠れた瑕疵」という概念から、「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」という概念に置き換えられている、ってことですね。

でも、前回で確認した改正の全体像の通り、ルールが明確になっている気がします。

むかえ

これまでは、隠れた瑕疵があった場合、「損害賠償請求」か「解除」の2択しかなかったけど、新しい民法では、それに加えて、契約内容通りの内容で実行してほしいと請求する「追完請求権」や、目的物に欠陥があった分、代金の減額をしてほしいと請求する「代金減額請求権」が加わったのが大きいね。

買主の請求できる権利が増えて、解決のための現実的な落としどころを見つけやすくなりそう。

買主が、より保護されるってことなのですか？

そういう側面ばかりではないよ。

例えば、現行民法の瑕疵担保責任では、隠れた瑕疵があった場合、売主に非がなくても責任を負う「売主の無過失責任」だったけど、改正民法の契約不適合責任では、売主に過失がない場合、損害賠償請求ができない。

契約の内容をできるだけ細かく、明確にしておくことが大切になってくるね。

契約の内容を人任せにしてはいけませんね。

自分の目で見て、きちんとチェックしておかないと、後で大変なことになるかも……。

でも、契約書って見慣れていないと、なかなか理解しきれないですし、ちょっと不安ですぅ。

たしかに、何が問題になるのか、わかりにくいよね。

そういう時は、プロの第三者にチェックを依頼するのも方法の一つです。

むかえ不動産鑑定事務所では、契約書のチェックをお手伝いしていますので、お気軽にお問い合わせください。