vol.04
「代償金」の計算で大揉め…
長男が家を引き継ぐ場合の適正価格と資金難の落とし穴
RADIO LETTER
とん助手さん、むかえ先生、はじめまして。
父が亡くなり、長男である私が実家を引き継ぐことになりました。相続人は私と妹の2人です。
実家を私の単独名義にするにあたり、妹にいくらかの現金（代償金）を支払う約束をしました。その『実家の査定額』で完全に揉めています。
私が不動産屋さんに頼んだ査定では4,000万円だったのですが、妹が別の不動産屋さんに頼んだ査定では5,500万円という数字が出てきました。差額が1,500万円もあり、妹からは『高い方の査定を基準に半分の2,750万円を払ってほしい』と言われています。
これでは代償金が高すぎて払えませんし、何より妹との仲が悪くなってしまい夜も眠れません。いったいどの数字を信じて決めればいいのでしょうか。
世田谷のケンジさん、おたよりありがとうございます。実家を守る立場だからこその重圧、本当にお辛いですよね…。
4,000万円と5,500万円……同じ実家なのに1,500万円も差が出たら、お互いに『自分に有利な数字を出してきたんじゃないか』って疑っちゃいますよね。
実家を引き継ぐ人が、他の相続人に現金（代償金）を支払って公平にする方法を『代償分割（だいしょうぶんかつ）』と言いますが、この金額の決め方は本当にトラブルになりやすいです。
当事者同士で別の不動産屋さんに頼むと、どうしても評価がバラバラになってしまいがちですよね。むかえ先生、ケンジさんと妹様が円満に解決するためのアドバイスをお願いします！
ケンジさん、ご相談ありがとうございます。妹様との評価額のズレに挟まれるのは非常に胃の痛む状況ですね。
実は、不動産会社によって査定額が1,500万円も違ってくるのは意外によくあることなんです。不動産会社の無料査定は「早く売り出したい」「高値でチャレンジしたい」といった営業上の目的や戦略によって算出基準が変わるため、金額に幅が出やすい仕組みになっています。
そしてケンジさんの場合、もう一つ知っておきたいポイントがあります。それは、実家を引き継ぐ際は『妹様への代償金』だけでなく、『国への相続税』も同時に現金で納付する必要があるという点です。
代償金の金額だけに気を取られていると、後から税金の支払いタイミングが重なって手元の資金がパンクしてしまうリスクがあります。
ええっ！代償金だけでも大変なのに、相続税の現金払いまで同時に考えないといけないんですか！？
まさにダブルパンチですね…。ケンジさんが妹様と揉めずに代償金を確定させ、資金難に陥らないための3つのポイントを先生に詳しく教えてもらいましょう。
実家を単独名義にする際は、「妹様への代償金」と「相続税の現金納付」という2つの支出を見据える必要があります。ケンジさんが資金難を避け、円満に納得して実家を継ぐための3つの解決ステップを解説します。
「相続税評価額」と「代償金の計算時価」の違いを理解する
相続税を計算する際の「路線価」などは公的基準で低めに算出されますが、代償金の計算は『適正な時価（市場価格）』が基準になります。
妹様から出された「営業査定額」をそのまま鵜呑みにする必要はありません。税金計算の評価と、代償金の基準となる時価を切り分けて捉えることが第一歩です。
「時価」の根拠を確かめる。不動産鑑定士という選択
不動産会社の査定は売買仲介の成立（手数料）を目的とするため、どうしても営業的な意図が入り金額がブレがちです。
一方、不動産鑑定士は『不動産の適正な価格（時価）を鑑定評価できる唯一の国家資格者』であり、売買取引の利害関係から完全に独立しています。成約や手数料を目的としないため、特定の立場に偏らない『公正な時価』を証明できます。
解決策は、「ケンジさんと妹様で費用を折半し、中立な不動産鑑定士に価格査定書を依頼する」ことです。価格評価の唯一の専門家による共通の物差しがあるからこそ、適正な代償金が定まり、お互いに感情的にならず納得できるます。
「代償金の分割払い」や「代償分割ローン」を総合計画する
適正な代償金が決まっても現金が不足する場合は、代償金を「分割払い（公正証書を作成）」にする合意を結ぶか、金融機関の「代償分割ローン」を活用することが多いです。
相続税の納税期限（10ヶ月以内）の現金支出と代償金の支払時期をセットで設計することで、ケンジさんの手元資金のパンクを防ぐことができます。
なるほど〜！お互いに別々の査定額をぶつけ合うのではなくて、ケンジさんと妹様で折半して中立な鑑定士さんに『適正な物差し』を作ってもらうのが一番なのですね。
さらに相続税の現金払いも見越して分割払いやローンの計画まで立てておけば、ケンジさんも安心して実家を引き継げますね。
ケンジさんのように『代償金の計算で話し合いが進まない』『実家を引き継ぐ際の適正価格や資金計画で困っている』という方は、ぜひ当事務所の『初回無料相談』で一度整理してみてくださいね。それでは今夜はこのへんで……
「実家の名義変更」「地主が知っておくべき円満な条件交渉」など、あなたの「これってどうなの？」をお待ちしています。
💡 初回1時間 無料相談のご案内
当事務所では、ご相談内容が不動産鑑定評価書や価格査定書（簡易診断）の適応対象となるか、今後の最適な進め方を整理するための「初回1時間無料相談」を設けております。一方的な査定や話し合いの不一致でお困りの方は、ぜひご活用ください。
- ✔ ご相談費用： 初回無料（対面・オンライン / 1時間まで）
- ✔ 主な対応内容： 財産分与、遺産分割、親族間売買、底地・借地、資産整理など
※2回目以降のご相談や、具体的な価格査定書・評価書作成につきましては、事前にお見積もりの上、承ります。（強引な勧誘等は一切ございませんのでご安心ください）
「適正な価格」か「一方的な査定」か。
あなたの不動産が持つ真の価値を解き明かす
一見すると納得のいかない査定額であっても、客観的な公的基準に基づく「鑑定評価・価格査定」を行うことで、嘘のない公正な価値が明らかになります。財産分与や遺産分割、相手方との話し合いでお悩みではありませんか？
むかえ不動産鑑定事務所では、中立な専門家の視点でお客様の大切な資産を守る「解決策」をご提案いたします。ぜひお気軽にご相談ください。