#011 価値の変遷と西武沿線:憧れのイースタンエリア

「イースタンエリア」という響きを聞くと、武蔵野の練馬区民が上野や浅草といった東京の東側（下町）に憧れている姿を想像されるかもしれません。けれど実は、私にとってのそれはもっと身近で、もっとリアルな境界線でした。練馬の西の端に近い、石神井や大泉エリアで暮らしていた私にとっての「イースタン」とは、自分よりも東に位置する「江古田」「桜台」「中村橋」といった、池袋に少しだけ近い駅たちのことだったのです。

当時の西武池袋線は、今のように地下鉄を経由して銀座や渋谷、横浜へ直通するなんて夢のまた夢で、どこへ行くにも必ず「まずは池袋へ」という時代でした。だからこそ、池袋に少しでも近い街はそれだけで無条件に価値があるのだと、子どもながらに感じていたのですね。

そんな私の憧れをさらに決定づけたのが、当時の私が編み出した、ちょっと変わったひとり遊びでした。毎週のようにお家に届く新聞の折り込みチラシ、その中にある「不動産の広告」を切り取るのが大好きだったのです。当時の広告は今のようなカラフルで美しい写真付きではなく、1色刷りの紙面に駅名と価格が大きく並んだシンプルなものでした。それを 1枚ずつ切り抜くと、まるで電車の切符のように見えて、電車ごっこをするのにぴったりだったわけです。

その紙の切符を眺めるうちに、幼い私は不思議なルールに気がつきます。「江古田や中村橋の切符は、大泉の切符よりもなんだか数字（価格）が大きいな」それが不動産の「価値」の差であることは分からなくても、池袋に近い東側の駅名が書かれた切符は、どこかキラキラした高価な存在として私の記憶に深く刻み込まれていきました。

それから大人になり、街の価値は単に東側にあることだけではないと理解するようになりましたが、最近になって、この幼少期の記憶が呼び起こされる面白い出来事がありました。

仕事（鑑定）の特集記事のために最新の地価公示データをマップにプロットして詳しく分析していた時のことです。西武線において、最高路線価のピンポイントの「点」の勢いだけで見れば、私の地元に近い西側の大泉学園がトップを走っています。ところが、街全体の取引実態を「面」として捉えてみると、驚くべき「東高西低」のねじれが浮かび上がってきたのです。

地価の変動率で 2桁超えを叩き出した上位ポイント（トップ4）を並べると、第1位と 2位を練馬駅周辺（東側）が占め、中央の石神井公園、そして西側の大泉学園がそれに続くという、見事な東側エリアの逆転劇がデータとして現れました。これは有楽町線や副都心線のメトロ直通利便性をダイレクトに享受できる東側に対して、現代の共働きファミリー層などの実需マネーが猛烈に流れ込んでいる生々しい証拠にほかなりません。

机の上で複雑なデータを解き明かしながら、私は思わず数十年前にリビングの床でモノクロの不動産広告を切り抜いていた自分を思い出して、心の中でニヤリとしてしまいました。あの頃、ただの電車ごっこの切符として眺めていた「東高西低」の価格差は、今の時代になっても形を変えて、本質的な「アクセス価値」の差として冷徹に機能し続けていたのです。

幼い頃の自分の感覚がデータの裏付けによって証明された嬉しさと、そんな風に不動産広告で遊んでいた子どもが、今では不動産鑑定事務所で土地の価値を見つめる仕事に携わっている不思議さ。人生というのは本当に、どこでどう繋がっているか分からないから面白いなと、改めて実感しています。