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2020年4月施行の民法改正を学ぼう!(4)不動産売買に関わる改正 [その2]

連載シリーズ「2020年4月施行の民法改正を学ぼう!」4回目です。

前回から不動産売買に関する改正に触れていまして、今回も引き続き解説をしていきます。

売買契約後、引渡し前に、災害などで建物が全壊した場合、売主と買主のどちらがその危険を負担する?

今回は、いわゆる「危険負担」に関する民法改正を取り上げます。

契約当事者の責任ではない何らかの原因で、契約当事者の一方の債務が不履行になった場合、双方の義務はどうなるのか。

まずは、現行の民法ではどのように定められているかチェックしましょう。

現行民法での危険負担イメージ

例えば、売買契約締結後、地震や洪水などの天変地異で、引渡し前に建物が全壊してしまった場合。

売主にとって、目的物引渡義務という債務が履行不能になってしまいます。

この場合でも、特約がない限り、買主の代金支払い義務は消滅しないとされていて、代金を支払う必要があり、履行不能の危険は買主が負担することになっています。

では、今度は改正内容についてチェックしましょう。

改正民法での危険負担イメージ

まずは、上記と同様、建物の引渡し前に、災害で建物が全壊してしまった場合。

改正民法では、買主は、契約内容に適合していないことを理由に、代金の支払いを拒絶することができます

また、履行不能を理由に、契約の解除を選択することもできます

現行民法での結論とは、逆で、買主は代金を支払わなくてもよくなります。

ただし、これが引渡し後であればどうなるでしょう。

改正民法での危険負担移転イメージ

現行の民法では、売買の目的が特定物(建物など)の場合、いつから危険が移転するのかがはっきりとしていませんでした。

引渡しからなのか、移転登記からなのか、所有権が移転したときなのか。

改正民法では、危険が移転する時期は、引渡し時と定めています。

そのため、引渡し後に、建物が全壊した場合、買主は契約を解除することができません

むかえ不動産鑑定事務所 助手のとん イラストイメージ

助手・とん

むかえさん、危険負担について、かなり改正されるというイメージですね。

引渡し前に建物が災害などで全壊した場合、これまでは買主が危険を負担しなくちゃならなかった。

でも、改正後は、買主は代金支払いを拒絶でき、買主の方にとっては、安心になりましたね。

むかえ不動産鑑定事務所の代表「向永隆則(むかえたかのり)イラストイメージ

むかえ

実は、これまでも不動産売買の現場では、引渡し前に建物が全壊した場合は、買主は危険を負担しない、という特約を付けて契約してきた。

つまり、改正内容だけをみると、真逆に近い結論となるけど、実は、民法が、従来からの実務でのやり方に合わせてきただけ。

また、危険負担の移転時期についても、実務では「引渡し」の時が原則と考えられてきたから、実際は現状の運用とあまり変わらないということになるよね。

むかえ不動産鑑定事務所 助手のとん イラストイメージ

確かにそうですね。

でも、買主側からすると、今回しっかりと民法に定められることになるので、より安心して取引ができます。

むかえ不動産鑑定事務所の代表「向永隆則(むかえたかのり)イラストイメージ

昨今は地震や洪水などが多発しているので、危険負担の問題は、きちんと把握しておきたいね。

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